Trang chủ Tin tức Lối ra nào cho những căn nhà riêng có diện tích nhỏ tại HCM

Lối ra nào cho những căn nhà riêng có diện tích nhỏ tại HCM

24/12/2017 | 263 lượt xem

Ngày 1/1/2018 tới đây, quyết định số 60/2017 thay thế quyết định hành động 33/2014 quy định về diện tích quy hoạch tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP HCM sẽ chính thức có giá trị thực thi. Nội dung quyết định số 60/2017 được xem là chặt chẽ, chi tiết hơn các quyết định cũ về điều kiện kèm theo được tách thửa, nhưng liệu có ngăn chặn được hiện trạng nhà siêu nhỏ đã và đang tồn tại, thậm chí còn bùng phát?

Đất ven đô thành phố tối thiểu 50m2 mới được tách thửa

Theo quyết định số 60/2017 mới được phó quản trị UBND TP HCM Trần Vĩnh Tuyến ký phát hành vào 5/12/2017, điều kiện kèm theo về thửa đất được phép tách thửa là: Thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ theo quy định của luật đất đai; việc tách thửa đất phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế so với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171, Luật đất đai. Thửa đất dựng nên và thửa đất còn lại sau khi tách thửa, hợp thửa, kiểm soát và điều chỉnh ranh giữa các thửa đất phải bảo đảm diện tích tối thiểu được quy định.

 

Khu nhà trọ hai tầng xung quanh vị trí gần Ủy Ban Nhân Dân xã Xuân Thới Thượng

Từ đó, quy định về diện tích tối thiểu tách thửa (sau khi trừ lộ giới) tại Thành Phố Hồ Chí Minh sẽ được phân làm 03 khu vực: xung quanh vị trí 1 gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Q. Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú có diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 36 m2 (chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3 m); khu vực 2 gồm các quận: 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Quận Thủ Đức và thị trấn các huyện có diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 50 m2 (chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m); địa điểm 3 gồm các huyện: H. Bình chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè và Cần Giờ có diện tích quy hoạch tối thiểu được phép tách thửa là 80 m2 (chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5 m).

Trường hợp khi tách thửa đất có dựng nên đường giao thông và cơ sở hạ tầng kỹ thuật, UBND Q., huyện thanh tra rà soát các điều kiện về diện tích đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, căn cứ quy định của pháp luật quy hoạch, gây dựng và hướng dẫn các bộ ngành thuộc thẩm quyền để hướng dẫn người sử dụng đất tiến hành cơ sở hạ tầng kỹ thuật, bảo vệ tương thích theo đầu tư và quy hoạch được duyệt, kết nối cơ sở hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu của khu vực…

Sát đó, quyết định 60/2017 cũng quy định rõ những trường hợp chưa được tách thửa: địa điểm bảo tồn đã được cơ quan quản lý và điều hành nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hạng mục phải bảo tồn; biệt thự nghỉ dưỡng thuộc sở hữu nhà nước, biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp thuộc nhóm 1 và 2; các địa điểm hiện đang là biệt thự nghỉ dưỡng hạng sang được liên tục điều hành và quản lý theo quy hoạch; biệt thự nghỉ dưỡng thuộc dự án đã quy hoạch; đất ở thuộc dự án đã được nhà nước giao đất, cấp GCN cho mỗi nền theo đầu tư và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt; BĐS nhà đất đã thuộc xung quanh vị trí đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Với những chính sách mới việc mua nhà dưới 2 tỷ ở ngay tại HCM sẽ mắc phải một số dào cản cần vượt qua.

Những băn khoăn và tiềm ẩn nguy cơ từ nhà với diện tích nhỏ

Tại các địa điểm Quận 12, Quận 9, Tân Phú, Quận Thủ Đức,… hay các huyện Hóc Môn, bình chánh, Nhà Bè… thuộc ngoại thành TP HCM, xuất hiện việc chủ đầu tư của dự án hoặc cư dân sở hữu 1 thửa đất lớn, tiếp sau đó xây 1 khối nhà rồi phân thành nhiều “nhà” nhỏ bán cho người có nhu cầu sử dụng bằng hình thức lập vi bằng. Tình trạng này tồn tại từ lâu, đã và đang bùng phát.

Tại sao người dân khi phải thực thi các hình thức giao dịch lắt léo mà vẫn lao vào? Theo một người kinh doanh bất động sản khu vực Quận 12, nhu cầu căn hộ của cư dân là rất lớn, nhất là công nhân, người lao động có thu nhập trung bình. Mặc dù thế, tại khu vực ngoại thành TP. HCM, để sở hữ được miếng đất từ 50- 80m2 để đủ điều kiện tách thửa, số chi phí phải bỏ ra khoảng 1 tới hơn 2 tỉ đồng. Nhà ở giá mềm thì khó tiếp cận, số lượng tiêu giảm, nhà tập thể giá cũng khá cao, trên dưới 1 tỷ đồng,… khiến người thu nhập thấp càng xa vời giấc mơ căn hộ.

Theo đó, dân cư chấp nhận việc mua bán nhà đồng nắm giữ (nhiều khách hàng trên cùng một diện tích quy hoạch đất). Rõ ràng và cụ thể, người bán và người tiêu dùng “lách” quy định về diện tích quy hoạch tối thiểu bằng hình thức lập vi bằng đối với phần nhà đất bất động sản mà mình mua và bán. Sau lúc mua nhà đồng nắm giữ này, những người mua sẽ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư của dự án. Hợp đồng mua bán sẽ tiến hành công chứng tại văn phòng công chứng còn sổ đỏ sẽ dùng chung chứ không được tách sổ riêng cho từng người mua.

Dãy nhà diện tích nhỏ cuối đường XTT 7-3, ấp 3, xã Xuân Thới Thượng

Theo luật sư Đặng Anh Đức (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), căn cứ Luật đất đai và Luật xây dựng, nếu cư dân mua nhà đất qua vi bằng mà không biết nhà xây có giấy phép hay không, thì rủi ro rất lớn: Bị cưỡng chế tháo dỡ theo quy định; hoặc nảy sinh mâu thuẫn tranh chấp với bên bán, bên đồng sử dụng…

So với nhà có giấy phép, về mặt luật pháp, thanh toán giao dịch trên là giao dịch dân sự, nhưng cũng mang tới một số bất lợi cần nhận rõ với người tiêu dùng. Thứ nhất, theo quyết định hành động số 60/2017 mới được UBND TP. Hồ Chí Minh ký phát hành, thì các quận, huyện ngoài thành phố, diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 50m2 (chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m). Còn đối với các huyện bình chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè và Cần Giờ, diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 80 m2 (chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5 m). Như vậy, cơ hội được tách thửa, đứng tên giấy tờ chủ quyền của người mua nhà đất qua vi bằng, diện tích quy hoạch siêu nhỏ gần như bằng không. Thứ hai, khách hàng mua nhà sẽ gặp nhiều phiền phức, thậm chí là rất khó sang nhượng hay cầm cố tài sản nhà đất bất động sản trong tương lai vì không thay mặt đứng tên giấy tờ sở hữu…

So với xã hội, xét về mặt quy hoạch, nhà siêu nhỏ tiềm ẩn nguy cơ phá vỡ đầu tư và quy hoạch đô thành, làm xuất hiện những khu “ổ chuột” mới trong lòng thành Phố. Tuy vậy, tất cả chúng ta phải trả lời câu hỏi: Tại sao khách hàng mua căn hộ đất qua vi bằng vẫn chấp nhận?

Cũng theo luật sư, toàn bộ xuất phát từ nhu cầu, đặc biệt là khi dân số tại các đô thị lớn như TP.Hồ Chí Minh, Thành Phố Hà Nội tăng lên rất nhanh, khiến giá cả nhà đất BĐS cũng phi mã. Có đất, có căn hộ chung cư cao cấp là nhu yếu và mong ước chính đáng của người dân, họ sẽ có cách để “lách” các quy chế của nhà nước, thường sẽ luôn “đi trước” chính quyền sở tại. Như vậy, làm sao để hài hòa nhu cầu căn hộ chung cư của cư dân cũng như đảm bảo đầu tư và quy hoạch đô thị, các cơ quan chức năng cần phải có giải pháp căn cơ, sâu sát hơn với tình hình thực tế. Bởi chỉ cấm tách thửa không thôi cũng rất khó ngăn được nhà siêu nhỏ được mua bán qua vi bằng ở lúc này và trong tương lai!

Lối ra nào cho những căn nhà riêng có diện tích nhỏ tại HCM
Đánh giá bài viết!

Chưa có bình luận về Lối ra nào cho những căn nhà riêng có diện tích nhỏ tại HCM